青法说房 | 二房东“跑路”，房东要收房怎么办？

为进一步提升人民群众的法律意识和法治观念，大力宣传涉房法律法规，青云谱法院在新媒体平台开设“青法说房”专栏，以案释法，解答老百姓最关心的房屋买卖、租赁等方面法律问题。

在日常生活中，房屋转租现象十分常见，房东、二房东还有房客之间也经常发生纠纷，尤其是二房东“跑路”的情况下，房客与房东的租赁关系该如何处理成为难题。此时房东如果要收房，房客又该如何维护自己的权利呢？

案情简介

2019年7月，甲将其从出租人乙处承租的房屋转租给丙，并签订了转租合同，约定租期从2019年7月起至2020年7月止，按季度交租，并支付相当于2个月租金的保证金。合同签订后，丙依约陆续向甲支付租金至2020年4月底。

2020年4月初，乙以甲未付租金为由，书面通知丙限期搬离，丙在与甲沟通未果后被迫办理房屋，并诉至法院，要求解除转租合同、甲退还搬离之日起至2020年4月底期间的租金和保证金。

法院裁判

法院经审理后认为，甲作为转租人，因其与出租人之间的纠纷导致丙被驱离房屋，合同目的无法实现，已构成根本违约，丙有权解除转租合同。鉴于起诉状副本送达甲前租赁期即已届满，合同已无解除的必要，法院判决甲向丙退还搬离之日起至2020年4月底期间的租金和保证金。

Q:

二房东欠钱跑路，房东能不能赶走房客？

根据法律规定，如果在房东与二房东之间租赁合同中明确约定，允许二房东将房屋转租给第三人，或者房东知道二房东将房屋转租而没有明确表示反对的，那么二房东与房客之间的转租合同就是有效合同，房东的权利就会受到二房东与房客之间转租合同的限制。房客代二房东直接向房东支付租金和违约金后，房东不能要求房客搬离房屋。反之，如果二房东未经允许私自将房屋转租，那么，转租合同就不能限制房东的权利，房东可以收回房屋。

Q:

如果房客与房东无法达成一致意见搬离房屋，房客能找二房东要求其承担违约责任吗？

转租合同中，在房客已支付租金的情况下，二房东有义务在租期内向房客提供可正常占有、使用、收益的租赁物，否则，房客有权解除合同并请求二房东退还已交租但无法占有、使用房屋期间的租金及保证金等，如还存在其他损失，亦有权一并主张。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

特别提醒

房客尽量避免与二房东签订租赁合同，尽可能选择正规的中介机构来与房东签订租房合同。并在签订合同时查看房东的房产证、身份证，及时办理租赁备案手续，保存好转账凭证。如果不得不与二房东签订租赁协议，则可以要求二房东出具身份证、其与真实房东的租赁合同并提供真实房东同意转租的书面凭证，如果可能还可以要求真实房东在转租合同上签字。并且不建议一次性支付半年或一年的房租，可以要求每月支付或双月支付房租。在发生二房东跑路的情况，即使租户可以要求其承担违约责任，但是如何找到二房东以及提起诉讼所需要的时间成本和金钱成本都会变成一件麻烦事。