房屋买卖合同效力那点事儿
审理房屋买卖合同纠纷，首先要弄清楚合同的效力问题，在2012年《买卖合同司法解释》出台以前，房屋买卖合同的效力问题法院系统一直认定的比较混乱，对《物权法》第15条确认的合同效力和物权效力区分的规定，认识不一，有些更是揣着明白装糊涂。2012年出台的《买卖合同司法解释》第三条，用司法解释的方式再次明确了合同效力和物权效力的区分原则，不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。现在是法院层面统一认识了，但是律师层面没有统一认识，为什么呢，因为律师在不同的案件中角色常互换。
下面我谈下我对有些房屋买卖合同效力的看法：
一、房屋买卖合同能不能是口头合同问题。
依据《城市房地产管理法》第四十一条规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”
《合同法》第十条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。因此我国法律规定的房屋买卖合同的形式必须是书面形式。但我国《合同法》第三十六条同时还规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”
因此，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。
总结下就是，没有书面的房屋买卖合同，只是双方有口头的约定，因不符合法律关于不动产交易必须书面形式的要求，口头合同没有生效。但是双方已经按照口头合同实际履行的话，合同成立并生效。看起来我说的挺容易，你作为原告律师要证明双方曾经有过口头协议约定是要下功夫的，不然你怎么证明双方履行的是口头买卖合同而不是口头租赁合同。
二、房屋买卖合同能不能通过以数据电文的形式(是指以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息)签定电子合同的问题。
根据我国《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。《合同法》第11条对数据电文的类型做了更明确的规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。随着时代的发展，数据电文的形式有了新的突破，出现了短信聊天记录、QQ聊天记录、微信聊天记录等新的表现形式，但说到底，他们均属于《电子签名法》上规定的数据电文形式合同(是指以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息)。
总结下就是，不要用电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件、短信聊天记录、QQ聊天记录、微信聊天记录等作为证明房屋买卖合同存在并生效的证据。你重点举证的是双方有过什么样的约定，实际已经履行，回到口头合同的层面上就可以。只有数据电文的合同，没有实际履行，房屋买卖合同因为合同不符合法定的外在表现形式，根本就没有生效。
三、以夫妻共有财产出售为例，谈下房屋买卖合同部分共有人未签字，合同的效力问题。
依据《城市房地产管理法》第三十八第四款的规定，“下列房地产，不得转让，（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。在2012年《买卖合同司法解释》第三条出来以前，虽然有了《物权法》第15条确立的合同效力和物权效力的区分原则，但是很多法院还是用《城市房地产管理法》第三十八第四款的规定，认定没有其他共有人签字的合同是无效合同，这种情况在2012年《买卖合同司法解释》出台后就很少有人用这个理由认定合同无效了，但还是偶尔会碰见，我在2014年还是2015年的某一期《民事审判与参考》中就见一最高院法官还在使用这个理由认定合同无效。
1、夫妻一方出售夫妻共有房产，产权登记在出卖人一方名下。
依据物权法确认的物权公示公信原则，买受人不存在有和登记产权人有恶意串通，损害其他共有人的情节，该买卖合同是合法有效的。买受人在购买房产时，见到了房产证等相关证明文件和登记产权人签订买卖合同，已经尽到了合理的注意义务，不能强加给买受人要审核房产是不是存在代持约定或存在隐形共有人的审核义务，实际上他也审核不了，卖房人说没有结婚或离婚了难道就不交易了。
现在说这样的话好像很轻松，但2012年《买卖合同司法解释》出来以前，法院认定那叫一个混乱，碰见这样的官司原、被告律师还要就合同是不是有效论证一番，现在开庭我就不论证这玩意了，即便被告说无效我也懒得理会，因为已经有了共识2012年《买卖合同司法解释》第三条第一款的规定，即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者完全的处分权，但是其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效。
此类的房屋买卖合同虽然依法成立并生效，但在没用完成过户登记前，没有签订合同的隐形共有人不同意继续履行合同的，属于合同法》第110条第一款规定的“法律上或者事实上不能履行”，买受人只能追究登记权利人的违约责任，除非买受人有证据证明隐形共有人对买卖知情并同意履行，深圳法院在2015年认定的标准只是要求知情，我个人认为不单要求知情还要有证据证明其同意，比如有到场参与买卖合同的签订，或配合办理过合同某个程序的履行。只要求证明知情，不能表示人家就同意继续履行，他只有知情后才能表示同意不同意，知情但是不同意不行吗。
2、夫妻一方出售夫妻共有房产，产权登记在另一方名下，没有登记的一方签订的买卖合同。
依据合同相对性原则和《买卖合同司法解释》第三条第一款的规定，该买卖合同在签订合同的夫妻其中一方和买受人之间是合法有效的合同，对没有签字另外一方无法律约束力，其不同意继续履行，同样属于《合同法》第110条第一款规定的“法律上或者事实上不能履行”，买受人此时只能追究签约人的违约责任。
3、夫妻一方出售夫妻共有房产，产权登记在另一方名下，没有登记的一方以登记一方代理人的名义签订的买卖合同。
该合同属于效力待定的合同。要想合同有效需要登记产权人的签字追认或出具给一份委托书明确其是委托配偶签署的买卖合同。如果登记产权人不追认合同的效力，也不出具授权书，修正合同的效力。买受人只能追究签字人的缔约过失责任。法律依据合同法的第五十一条“ 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。
4、产权人登记在夫妻双方名下，合同仅有夫或妻一方签署，另外一方未签署合同。
依据合同相对性原则和《买卖合同司法解释》第三条第一款的规定，该买卖合同在签订合同的夫妻其中一方和买受人之间是合法有效的合同，没有在合同上签字的另外一个产权登记人，若其不追认该合同，其不受该买卖合同的约束。同样属于合同法第110条第一款规定的“法律上或者事实上不能履行”，买受人只能追究签约人的违约责任。
5、产权人登记在夫妻双方名下，合同仅有夫或妻一方签署，签订的一方同时作为另外一方的代理人在合同上面签字。
我个人认为，该合同的主体是三方协议，因为其中一方没有签字或没有授权给另外一方，该合同效力待定。如果没有签字的一方不追认合同的效力，也不出具给另一方授权书，修正合同的效力。买受人只能追究签字方的缔约过失责任。法律依据合同法的第五十一条“ 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。
6、针对上述的这种3、5情形，房屋买卖合同到底是有效还是无效，关键看签字的夫或妻的一方是否构成表见代理，即买受人是否有足够的理由相应夫或妻的一方有另外一方的代理权。若构成表见代理，则合同合法有效，若不构成表见代理，则合同因为权利人不追认而无效。
根据合同法第49条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条的规定“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权 ”。
四、持有公证委托书的受托人，在委托人死亡后或被公证委托书被委托人撤销委托后，仍以委托人名义签订房屋买卖合同的效力问题。
受托人持有委托人的公证委托书，买受人因为看到了该份公证委托书而签订的买卖合同，符合《合同法》第49条有关表见代理的规定，构成表见代理，房屋买卖合同在买受人和产权人之间合法有效产生法律约束力，若委托人死亡的则其继承人受合同的约束。这就要求我们要十二分的小心出具公证委托书，不然可能给自己带来麻烦，有些中介看了我以前的文章提示出具公证委托书的风险，说我不食人间烟火，担心的多余，我要说的是，我说的只是可能在的法律问题，不一定每一个人都会碰见，但是你真的碰见了，倒八辈子血霉。
篇幅所限，先写到这里。一家之言，不吝赐教。
——周争锋2016年9月30日写于深圳
